物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國(guó)，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)來(lái)看，企業(yè)的管理決策對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒有獨(dú)創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強(qiáng)調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問(wèn)題越積越多，處理時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，以至于問(wèn)題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無(wú)力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實(shí)現(xiàn)有序管理的當(dāng)務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、反應(yīng)靈敏的動(dòng)態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運(yùn)作機(jī)制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗(yàn)的長(zhǎng)期積累，且需經(jīng)過(guò)多年的探索驗(yàn)證。而對(duì)國(guó)內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，剛剛興起的這個(gè)行業(yè)讓大家多少有點(diǎn)趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無(wú)奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個(gè)重要問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來(lái)建立自己的運(yùn)作體系，通過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績(jī)。 對(duì)物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個(gè)關(guān)鍵方面要注意，即管理職責(zé)、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個(gè)關(guān)鍵方面的焦點(diǎn)是業(yè)主，只有這三個(gè)關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時(shí)，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個(gè)科學(xué)完善的"合同評(píng)審程序"，識(shí)別并確定客戶的需求，同時(shí)判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項(xiàng)目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實(shí)際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進(jìn)行，并將有關(guān)分包服務(wù)項(xiàng)目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對(duì)提供的服務(wù)按實(shí)際情況建立"服務(wù)過(guò)程查核程序"、"服務(wù)過(guò)程狀態(tài)識(shí)別程序"，"服務(wù)管理程序"進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對(duì)其結(jié)果追蹤確認(rèn)。同時(shí)建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護(hù)保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進(jìn)駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運(yùn)作提供運(yùn)行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)建立起一個(gè)開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過(guò)至少每年一次對(duì)業(yè)主進(jìn)行"需求的連續(xù)評(píng)審"。建立的"新服務(wù)項(xiàng)目企劃程序"策劃新服務(wù)項(xiàng)目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問(wèn)題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進(jìn)措施加以自我改進(jìn)完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過(guò)實(shí)際情況建立"管理責(zé)任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機(jī)電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進(jìn)料控制程序"，建立"庫(kù)存作業(yè)管理程序"、"搬運(yùn)控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過(guò)建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實(shí)記錄運(yùn)行中的活動(dòng)結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計(jì)技術(shù)管理程序"對(duì)這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行技術(shù)分析。同時(shí)，通過(guò)建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實(shí)際工作需要設(shè)置部門和人員，要求建立"工作職責(zé)說(shuō)明書"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的水準(zhǔn)，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標(biāo)準(zhǔn)之建立"培訓(xùn)管理程序"，對(duì)全體員工進(jìn)行物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進(jìn)行資格確認(rèn)，以保證公司員工對(duì)公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個(gè)企業(yè)的同時(shí)，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊(duì)伍。 物業(yè)ISO9000認(rèn)證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體系，它所強(qiáng)調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過(guò)程中的滿意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人對(duì)人的服務(wù)，是一個(gè)為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個(gè)體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢(shì)促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以塑造眾多的需求群體和拉動(dòng)巨大的需求市場(chǎng)，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境，推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。

堅(jiān)持機(jī)構(gòu)認(rèn)可原則 針對(duì)申請(qǐng)認(rèn)證組織的審核范圍，首先確認(rèn)是否在本機(jī)構(gòu)的認(rèn)可范圍內(nèi)，如果在機(jī)構(gòu)認(rèn)可范圍內(nèi)，可予以受理；如果不在機(jī)構(gòu)認(rèn)可范 圍內(nèi)，則不予以受理，本著對(duì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的原則，不越紅線并堅(jiān)守認(rèn)證底線來(lái)初步確定能否受理申請(qǐng)認(rèn)證組織的審核范圍為首要原則 。 堅(jiān)持法人實(shí)體原則 基于上述審核范圍的表述，且在認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)可的范圍內(nèi)，同時(shí)申請(qǐng)認(rèn)證組織還必須是一個(gè)能夠承擔(dān)法律責(zé)任的實(shí)體，即具有法人資 格的企事業(yè)單位。 堅(jiān)持許可資質(zhì)原則 結(jié)合申請(qǐng)認(rèn)證組織提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或許可資質(zhì)/環(huán)評(píng)驗(yàn)收材料/相關(guān)職業(yè)危險(xiǎn)性評(píng)價(jià)等有效資質(zhì)，來(lái)確定申請(qǐng)認(rèn)證組織的審 核范圍，即以申請(qǐng)認(rèn)證組織的營(yíng)業(yè)執(zhí)照給予的業(yè)務(wù)范圍為前提條件，當(dāng)涉及資質(zhì)時(shí)，結(jié)合資質(zhì)與申請(qǐng)組織的實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行確定 審核范圍，但一定不能超過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照/許可資質(zhì)的范圍，根據(jù)申請(qǐng)認(rèn)證組織提供的相應(yīng)產(chǎn)品/服務(wù)范圍所執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，特別是對(duì)其工 藝流程進(jìn)根據(jù)行判斷，據(jù)此分析申請(qǐng)認(rèn)證組織的產(chǎn)品或服務(wù)是什么；與其進(jìn)行必要的溝通達(dá)成一致后，終確定申請(qǐng)認(rèn)證組織的審 核范圍，并為專業(yè)小類代碼的給定和專業(yè)技術(shù)人員的支持提供依據(jù)和參考。 堅(jiān)持先“評(píng)”后“簽”原則 即受理評(píng)審后才能簽訂認(rèn)證合同的原則：審核范圍一經(jīng)確定并完成合同評(píng)審的流程后，才能與申請(qǐng)認(rèn)證組織簽訂認(rèn)證合同，并為后 續(xù)審核策劃、審核委派以及后續(xù)審核提供中心線索，并奠定良好的審核基礎(chǔ)。 堅(jiān)持關(guān)系證明原則 關(guān)系說(shuō)明主要是指建立一套管理體系的多名稱、多場(chǎng)所的評(píng)審界定，包括但不限于出資情況說(shuō)明、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、法人及管 理層等具體相互關(guān)聯(lián)的證明性的文件說(shuō)明，以確認(rèn)實(shí)施合同評(píng)審相關(guān)工作，并按《多場(chǎng)所認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)可規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行受理 評(píng)審。 對(duì)申請(qǐng)認(rèn)證組織審核范圍的界定示例 示例1：聚乙烯吹塑薄膜包裝袋的生產(chǎn)（產(chǎn)品僅限出口） 此申請(qǐng)認(rèn)證組織實(shí)際生產(chǎn)的產(chǎn)品不在國(guó)內(nèi)進(jìn)行銷售，也就是說(shuō)在國(guó)內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)，而此組織執(zhí)行的是出口國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)及顧客要 求及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，直接定向銷往國(guó)外。這種情況下，企業(yè)不需要國(guó)內(nèi)的相關(guān)資質(zhì)，同時(shí)在審核范圍的后面加上限定（產(chǎn)品僅限出 口），也就是說(shuō)，企業(yè)按這個(gè)范圍內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品不能在國(guó)內(nèi)進(jìn)行銷售；同時(shí)，申請(qǐng)認(rèn)證組織還應(yīng)提供《對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)者備案登記表 》。 示例2：電線電纜（涉及許可要求的按全國(guó)工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證、 強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證為準(zhǔn)）的生產(chǎn) 此申請(qǐng)認(rèn)證組織實(shí)際生產(chǎn)的電線電纜產(chǎn)品品種較多，且也都取得了相應(yīng)的許可證和CCC，那么在這種情況下，考慮到后續(xù)認(rèn)證證 書的打印，在無(wú)法全部列明的條件下，應(yīng)采用限定的條件進(jìn)行審核范圍內(nèi)的界定，同時(shí)規(guī)避機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。 示例3：汽車零部件（涉及 生產(chǎn)許可要求及CCC認(rèn)證要求的產(chǎn)品除外）的生產(chǎn) 申請(qǐng)認(rèn)證組織生產(chǎn)的汽車零部件不在CCC認(rèn)證范圍內(nèi)，且也不生產(chǎn)CCC認(rèn)證范圍內(nèi)的汽車零部件的產(chǎn)品，不涉及許可證的產(chǎn)品，為規(guī) 避認(rèn)證風(fēng)險(xiǎn)，故進(jìn)行此范圍的限定。 示例4：石油化工產(chǎn)品（不含危險(xiǎn)化學(xué)品、易燃易爆品及劇毒品）的生產(chǎn) 申請(qǐng)認(rèn)證組織生產(chǎn)的化工產(chǎn)品主要應(yīng)用在石油行業(yè)且不在危險(xiǎn)化學(xué)品名錄，同時(shí)也不需要取得危險(xiǎn)化學(xué)品生產(chǎn)許可證的，以此方法 來(lái)進(jìn)行明示告知；由于化工產(chǎn)品本身具有危險(xiǎn)性，或與其他物質(zhì)組合具有燃爆的風(fēng)險(xiǎn)，為避免發(fā)生危險(xiǎn)，需要采取明示的方式對(duì)審 核范圍進(jìn)行限定，以控制機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。 示例5：電梯的安裝和維修（特種設(shè)備許可資質(zhì)范圍內(nèi)） 企業(yè)的特種設(shè)備許可證資質(zhì)中給定的范圍為：乘客電梯、載貨電梯、雜物電梯、自動(dòng)扶梯、觀光電梯、自動(dòng)人行道、無(wú)機(jī)房電梯； 之所以加括號(hào)范圍內(nèi)的限定，是因?yàn)槠髽I(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上比資質(zhì)上的范圍要大，如：比資質(zhì)中多了液壓電梯，故對(duì)申請(qǐng)認(rèn)證組織的審 核范圍進(jìn)行限定。 圖片 審核范圍確定好后為后續(xù)認(rèn)證流程中的各階段提供方向 圖片 從審核方案策劃及審核委派活動(dòng)來(lái)看，以確定好的審核范圍為出發(fā)點(diǎn)，策劃此申請(qǐng)認(rèn)證組織周期內(nèi)的具有特定目標(biāo)的一組（一次或 多次）審核的安排。根據(jù)此審核策劃方案確定每一次的審核委派具有專業(yè)性，特別是對(duì)多名稱、多場(chǎng)所的申請(qǐng)認(rèn)證組織的審核方案 的策劃過(guò)程中，要結(jié)合申請(qǐng)認(rèn)證組織的審核范圍情況策劃出初審/再認(rèn)證、監(jiān)督審核的抽樣方案進(jìn)行一一策劃，以滿足多場(chǎng)所組織審 核策劃的實(shí)施相關(guān)要求。 從現(xiàn)場(chǎng)審核活動(dòng)看，專業(yè)審核員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)審核范圍進(jìn)行審核把控，并從其專業(yè)性的角度，結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)條款進(jìn)行專業(yè)過(guò)程的審核，可 做到審核、專業(yè)、有效。 從認(rèn)證評(píng)定角度來(lái)看，相關(guān)專業(yè)的審定評(píng)議老師對(duì)審核案卷進(jìn)行審定，并圍繞審核范圍以及專業(yè)過(guò)程，對(duì)審核范圍的審核是否 進(jìn)行回卷后的把控， 從專業(yè)評(píng)議老師的角度，根據(jù)已審核的范圍及審核結(jié)論確定并批準(zhǔn)終的認(rèn)證范圍，即能否授予 認(rèn)證的過(guò)程。由此可以看出，雖然審核范圍和認(rèn)證范圍是不同的兩個(gè)概念，但是兩者具有密切的聯(lián)系，審核范圍是依據(jù)認(rèn)證機(jī) 構(gòu)的認(rèn)證范圍來(lái)確定的，而認(rèn)證范圍又是根據(jù)審核范圍和終的認(rèn)證結(jié)論而確定的。 可以說(shuō)，審核范圍終要轉(zhuǎn)化為認(rèn)證范圍，認(rèn)證范圍是申請(qǐng)認(rèn)證組織持續(xù)改進(jìn)的方向。申請(qǐng)認(rèn)證組織所設(shè)過(guò)程或者部門職責(zé)都是以 此為主旨的認(rèn)證范圍中的產(chǎn)品或者服務(wù)進(jìn)行服務(wù)的。如以下圖所示QMS標(biāo)準(zhǔn)條款，來(lái)分析申請(qǐng)認(rèn)證組織的審核范圍，申請(qǐng)認(rèn)證組織所 設(shè)的各部門都是圍繞審核范圍且與標(biāo)準(zhǔn)條款完全融合來(lái)進(jìn)行的。 圖片 獲取充分、有效的審核證據(jù)可以得出合理的審核結(jié)論，并終來(lái)支撐此審核范圍的適宜、充分、有效。 管理體系是一個(gè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。申請(qǐng)認(rèn)證組織即使通過(guò)合同評(píng)審，可能還會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)審核過(guò)程以及監(jiān)督、再認(rèn)證審核過(guò)程中都 會(huì)發(fā)生變化，如：申請(qǐng)范圍調(diào)整描述，或擴(kuò)大、縮小、變更等情況的發(fā)生，這就要求重新進(jìn)行審核范圍的評(píng)審界定，或者在審核前 調(diào)整合同評(píng)審及審核策劃方案，以保證以審核范圍為主線的審核案卷符合認(rèn)證審核的相關(guān)要求。