ITSS認(rèn)證的六大過程 ITSS條款從管理要求、人員、資源、技術(shù)和過程五個(gè)方面提出了運(yùn)維成熟度模型各級的要求, 不同成熟度級別的標(biāo)準(zhǔn)條款要求也不相同, 但無論三級還是四級, 其實(shí)施的步驟和方法都基本相同。實(shí)施步驟可分為貫標(biāo)準(zhǔn)備、現(xiàn)狀調(diào)查分析、構(gòu)建體系、試運(yùn)行、內(nèi)部評估和… ??ITSS條款從管理要求、人員、資源、技術(shù)和過程五個(gè)方面提出了運(yùn)維成熟度模型各級的要求, 不同成熟度級別的標(biāo)準(zhǔn)條款要求也不相同, 但無論三級還是四級, 其實(shí)施的步驟和方法都基本相同。實(shí)施步驟可分為貫標(biāo)準(zhǔn)備、現(xiàn)狀調(diào)查分析、構(gòu)建體系、試運(yùn)行、內(nèi)部評估和體系管理評審、改進(jìn)六個(gè)階段, 若企業(yè)還有評估認(rèn)證的需求, 還可增加評估申請、接受現(xiàn)場評審并整改等階段的工作。 ??1 貫標(biāo)準(zhǔn)備 ??建立運(yùn)行維護(hù)服務(wù)能力體系是對企業(yè)運(yùn)維服務(wù)業(yè)務(wù)有重大影響的決策。它涉及到組織結(jié)構(gòu)、管理方式、資源配置等方面的變化和優(yōu)化, 對組織運(yùn)維業(yè)務(wù)發(fā)展甚至是企業(yè)發(fā)展都有重大影響。組織在實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)前應(yīng)做好充分準(zhǔn)備來應(yīng)對過程中可能出現(xiàn)的問題。這主要包括以下三方面的準(zhǔn)備工作。 ??(1) 成立貫標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工作組 ??在貫標(biāo)過程中, 會涉及到對原有組織結(jié)構(gòu)、資源配置、管理方法的調(diào)整, 在體系構(gòu)建過程中, 則會涉及到相關(guān)運(yùn)維職能的確定和劃分, 這都必須由公司級領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)和決策。成立貫標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的目的就是為了在貫標(biāo)過程中對組織結(jié)構(gòu)、資源配置和管理方法等重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。領(lǐng)導(dǎo)小組至少要由主管運(yùn)維業(yè)務(wù)的企業(yè)級領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長, 各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任組員, 以便遇到問題及時(shí)協(xié)商做出決策。除領(lǐng)導(dǎo)小組外, 企業(yè)還需要成立一個(gè)負(fù)責(zé)貫標(biāo)具體工作的工作小組, 工作小組主要負(fù)責(zé)貫標(biāo)過程中具體工作的落實(shí), 如企業(yè)運(yùn)維業(yè)務(wù)發(fā)展分析、組織貫標(biāo)過程培訓(xùn)、組織實(shí)施內(nèi)部評估和管理體系評審、對外聯(lián)絡(luò)等工作。工作小組通常由運(yùn)維業(yè)務(wù)管理部門和企業(yè)管理部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長, 各相關(guān)部門與運(yùn)維業(yè)務(wù)有關(guān)的崗位人員擔(dān)任組員。工作小組的組長應(yīng)當(dāng)在貫標(biāo)期間專職負(fù)責(zé)貫標(biāo)工作。 ??(2) 組織貫標(biāo)培訓(xùn) ??在正式開展貫標(biāo)工作之前, 對標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解和學(xué)習(xí)是基本條件。至少要組織領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組所有成員參加培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容要包括標(biāo)準(zhǔn)基本內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)條款的具體要求以及實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的主要工作等。 ??(3) 制定貫標(biāo)工作總體計(jì)劃 ??貫標(biāo)相對企業(yè)的日常工作而言比較復(fù)雜, 為保證貫標(biāo)進(jìn)度和過程中各項(xiàng)工作有效完成, 企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定貫標(biāo)工作總體計(jì)劃。計(jì)劃應(yīng)對貫標(biāo)每一個(gè)階段工作都做出策劃, 明確具體工作內(nèi)容、實(shí)施人、責(zé)任人、配合人、工作結(jié)果及要求等內(nèi)容。總體計(jì)劃應(yīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn), 所有人員都應(yīng)按要求的工作內(nèi)容、時(shí)間進(jìn)度、工作結(jié)果保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作。 ??2 現(xiàn)狀調(diào)查分析 ??本階段應(yīng)對企業(yè)的運(yùn)行維護(hù)服務(wù)能力的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查包括以下五方面: ??(1) 現(xiàn)有運(yùn)行維護(hù)項(xiàng)目的數(shù)量、收益及比重、顧客滿意度、SLA達(dá)成情況、存在的主要問題和潛在威脅等。 ??(2) 運(yùn)行維護(hù)業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)劃和運(yùn)維業(yè)務(wù)在企業(yè)中的定位。明確運(yùn)維業(yè)務(wù)在企業(yè)戰(zhàn)略中的地位、未來發(fā)展目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)途徑, 以此作為運(yùn)維業(yè)務(wù)體系搭建和資源配置的基礎(chǔ)。 ??(3) 現(xiàn)有運(yùn)維業(yè)務(wù)的管理制度和管理方法。搜集企業(yè)所有與運(yùn)維業(yè)務(wù)相關(guān)的制度, 包括直接和間接相關(guān)的制度, 如運(yùn)維業(yè)務(wù)事件管理制度、運(yùn)維人員管理制度等。 ??(4) 運(yùn)維業(yè)務(wù)組織結(jié)構(gòu)。明確運(yùn)維業(yè)務(wù)各項(xiàng)職能、部門、崗位的設(shè)置, 特別是相對獨(dú)立的運(yùn)維團(tuán)隊(duì)、服務(wù)臺、知識庫等。 ??(5) 與運(yùn)維業(yè)務(wù)有關(guān)職能和活動(dòng)的績效指標(biāo)及考核。建立了哪些職能和活動(dòng)的績效指標(biāo)及其考核方法和制度, 人員績效是否與人員發(fā)展和收益建立了關(guān)聯(lián)關(guān)系, 績效指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)等。 ??工作組應(yīng)采用對照法針對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析。對照標(biāo)準(zhǔn)條款的要求, 在調(diào)查結(jié)果中尋求滿足要求的證據(jù)。找出沒有落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)條款和雖然有相關(guān)制度但不能充分滿足的標(biāo)準(zhǔn)條款, 并將差距內(nèi)容具體化, 作為下一步工作的基礎(chǔ)。 ??3 構(gòu)建體系 ??本階段是企業(yè)貫標(biāo)重要的階段, 企業(yè)要認(rèn)真理解標(biāo)準(zhǔn)各條款要求, 根據(jù)企業(yè)運(yùn)維業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和管理的實(shí)際情況, 設(shè)計(jì)出適合于自身的運(yùn)維能力管理制度和方法。構(gòu)建體系要以現(xiàn)狀調(diào)查分析階段的工作成果為基礎(chǔ), 針對每一項(xiàng)差距, 認(rèn)真分析標(biāo)準(zhǔn)要求和自身運(yùn)維服務(wù)特點(diǎn), 結(jié)合管理學(xué)知識理念, 完善運(yùn)維業(yè)務(wù)的組織結(jié)構(gòu)及職能、策劃能力建設(shè)需求和能力建設(shè)計(jì)劃、編制能力管理所需制度、確定績效指標(biāo)及考核方法。本階段要特別注意不能照搬其他企業(yè)的能力管理計(jì)劃、制度、績效指標(biāo)等內(nèi)容, 不能盲目、不結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況照搬照抄。 ??4 體系試運(yùn)行 ??體系構(gòu)建完畢后, 要在企業(yè)內(nèi)部開始體系的試運(yùn)行, 發(fā)現(xiàn)體系存在的問題并及時(shí)調(diào)整改進(jìn), 確保體系與標(biāo)準(zhǔn)的符合性、與企業(yè)實(shí)際運(yùn)維業(yè)務(wù)的適宜性以及體系有效性。體系試運(yùn)行前企業(yè)應(yīng)組織運(yùn)維業(yè)務(wù)相關(guān)職能人員學(xué)習(xí)已建立的運(yùn)維能力體系, 確保相關(guān)人員掌握工作方法和要求。試運(yùn)行期間要求相關(guān)人員嚴(yán)格按照制度和文件要求開展工作, 對于存在的問題要記錄并反饋到工作組。工作組應(yīng)針對收到的反饋意見及時(shí)進(jìn)行分析并調(diào)整相關(guān)制度和文件, 確保體系各項(xiàng)活動(dòng)不斷優(yōu)化。 ??5 內(nèi)部評估和體系管理評審 ??在試運(yùn)行末期, 要組織內(nèi)部評估和體系管理評審活動(dòng)。企業(yè)要選定實(shí)施內(nèi)部評估的人員, 并進(jìn)行內(nèi)部評估相關(guān)知識和技能的培訓(xùn)。內(nèi)部評估和體系管理評審都需要按照相關(guān)制度和計(jì)劃實(shí)施, 評估、評審范圍要覆蓋標(biāo)準(zhǔn)所有條款要求和企業(yè)運(yùn)維業(yè)務(wù)所有職能。通過評估、評審對已建立體系的有效性、符合性、適宜性進(jìn)行評價(jià)。對發(fā)現(xiàn)的問題要以書面形式開出不合格報(bào)告并進(jìn)行改進(jìn)。 ??6 改進(jìn) ??通過體系構(gòu)建、試運(yùn)行、內(nèi)部評估和體系管理評審, 企業(yè)應(yīng)根據(jù)已建立的改進(jìn)機(jī)制, 整理上述過程中發(fā)現(xiàn)的各類問題, 特別是不符合策劃要求的行為、未實(shí)現(xiàn)的績效指標(biāo)、內(nèi)審和管理評審中發(fā)現(xiàn)的問題等。企業(yè)要對所有這些問題進(jìn)行分析, 確定問題發(fā)生的原因以及問題原因的必要性和可行性, 并制定出問題原因的具體措施。企業(yè)應(yīng)制定改進(jìn)計(jì)劃, 包括改進(jìn)工作內(nèi)容、方法、實(shí)施人、負(fù)責(zé)人、完成時(shí)間、效果驗(yàn)證方法及時(shí)間等內(nèi)容。 ??通過上述六個(gè)階段的工作, 企業(yè)可初步建立運(yùn)維能力體系。

房地產(chǎn)ISO9001認(rèn)證在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)施為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。房地 產(chǎn)ISO9001認(rèn)證在房地產(chǎn)推行為了達(dá)到目的和 效果，確保實(shí)施的成功性，必須確保以下幾個(gè)要素 正常運(yùn)行： 　　1、ISO9001質(zhì)量方針：是企業(yè)總的方向和目標(biāo)，是企業(yè)的口號和旗幟。 　　2、管理者推動(dòng)：在房地產(chǎn)企業(yè)中建立一套新的ISO9001管理體系，決不是一件輕而易舉的事，是 需要傷筋動(dòng)骨的，不但需要打破一些傳統(tǒng)觀念，而且還要使新的體系能夠在企業(yè)中生根、發(fā)芽、開花 。它從基層到管理層，從一個(gè)部門到另一個(gè)部門，涉及的人員之多，關(guān)系之復(fù)雜，無疑這將是困難的 。要克服這些困難，使管理體系的建立能夠獲得成功，捷徑之一--管理者推動(dòng)這把利器。首先：管理 者站在企業(yè)的上層，有利于觀察企業(yè)的情況，能夠看到企業(yè)的軟肋在哪里?有利于工作的開展。其次 ：管理者有利于推動(dòng)部門與部門之間事務(wù)的協(xié)調(diào)，有利于監(jiān)督上下級之間的工作。再次：管理者既是 改革的帶頭人，又是改革的推動(dòng)者。 　　3、建立項(xiàng)目小組：項(xiàng)目小組的組成有助于更好的建立和實(shí)施新的體系。在項(xiàng)目小組成員的組成 上，應(yīng)該是有所要求的，成員要有一定的組織協(xié)調(diào)能力、監(jiān)督和實(shí)施能力。一般建議企業(yè)中上層管理 人員或者部門負(fù)責(zé)人以上人員組成。 　　在質(zhì)量體系實(shí)施的過程中有以下幾個(gè)質(zhì)量控制點(diǎn)： 　　a、企業(yè)診斷 　　b、建立ISO9001體系(參照標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況設(shè)立目標(biāo)和范圍) 　　c、ISO9001試運(yùn)行(檢驗(yàn)體系的可行性) 　　d、建立ISO9001內(nèi)部審核制度 　　e、ISO9001管理評審 　　f、ISO9001培訓(xùn)(貫穿于所有階段的所有過程) 　　通過以上各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的把握，使房地產(chǎn)企業(yè)都通過ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證過程得到很好的效 果。ISO9001質(zhì)量管理認(rèn)證在房地產(chǎn)企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)的經(jīng)驗(yàn)，我們可以借鑒應(yīng)用在企業(yè)實(shí)施客戶關(guān)系管 理中來，利用ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證規(guī)范的流程和成熟的運(yùn)作模式為企業(yè)實(shí)施客戶關(guān)系管理提供 方法。在房地產(chǎn)企業(yè)中，不妨我們把ISO9001質(zhì)量管理體系的實(shí)施模式引進(jìn)來，在房地產(chǎn)企業(yè)中得以 應(yīng)用和消化。房地產(chǎn)企業(yè)在滿足了管理者推動(dòng)、公司實(shí)施客戶關(guān)系管理方針和目標(biāo)明確、有了充分的 資源可以利用的基礎(chǔ)上，應(yīng)該在以下環(huán)節(jié)上加大力度。 　　1、客戶關(guān)系管理診斷。幫助公司建立切實(shí)有效的規(guī)范化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、可操作性強(qiáng)的客戶 關(guān)系管理體系，以滿足客戶關(guān)系管理的需要。能夠有效的控制整個(gè)客戶關(guān)系管理體系的建立，確保實(shí) 施的成功性。在診斷中，充分了解企業(yè)在經(jīng)營銷售、市場活動(dòng)和客戶服務(wù)方面存在的問題，客戶從咨 詢房子到買房子變成業(yè)主，直到后期的物業(yè)管理，再到客戶的價(jià)值，形成交叉銷售和鏈?zhǔn)戒N售。 在整個(gè)客戶的價(jià)值生命周期中，客戶關(guān)心和了解什么問題?企業(yè)需要了解和掌握客戶的哪些資料?如何 細(xì)分客戶?客戶不滿意的原因是什么?有什么改進(jìn)方法?每個(gè)問題如何通過信息化手段實(shí)現(xiàn)?等等諸如此 類的問題要多了解。作為房地產(chǎn)企業(yè)多問些為什么，是有助于企業(yè)發(fā)展的。 　　2、客戶關(guān)系管理體系的建立，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定自己的目標(biāo)和范圍，不可放大目標(biāo)， 也不能縮小目標(biāo)。目標(biāo)太高，不利于看到實(shí)施效果，容易產(chǎn)生負(fù)面影響;目標(biāo)太低，容易實(shí)現(xiàn)，但很 難達(dá)到實(shí)施客戶關(guān)系管理體系的 效果。只有適合企業(yè)情況的體系才更能有助于企業(yè)的發(fā)展。例如 房地產(chǎn)經(jīng)營銷售部實(shí)施客戶關(guān)系管理的目標(biāo)：在三個(gè)月之內(nèi)，建立完善的客戶檔案資料，并能對部分 數(shù)據(jù)進(jìn)行分析;在六個(gè)月內(nèi)，客戶資料完善，對潛在客戶和業(yè)主進(jìn)行跟蹤和管理，并對經(jīng)營銷售 部的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在六個(gè)月內(nèi)整個(gè)公司客戶關(guān)系管理平臺建成，在各個(gè)部 門得到初步完善;在一年內(nèi)完成客戶關(guān)系管理體系的建立，對所有客戶數(shù)據(jù)可以進(jìn)行分析，指導(dǎo)相關(guān) 部門、人員制定計(jì)劃和目標(biāo)，提高企業(yè)整體協(xié)同作戰(zhàn)能力，增強(qiáng)企業(yè)競爭力?？陀^的制定目標(biāo)、建立 體系才能很好評估客戶關(guān)系管理給企業(yè)帶來的價(jià)值，有比較，才會有進(jìn)步。 　　3、建立客戶關(guān)系管理監(jiān)督審核機(jī)制，確?？蛻絷P(guān)系管理體系在企業(yè)中有效應(yīng)用。完善的監(jiān)督審 核機(jī)制，是對客戶關(guān)系管理體系順利實(shí)施、延續(xù)的重要環(huán)節(jié)之一。在監(jiān)督審核人員的選擇上，應(yīng)該是 很有責(zé)任心、組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、有信息化基礎(chǔ)的人員組成。公司也可以倡導(dǎo)自監(jiān)或他監(jiān)的制度，無論 是在工作流上，還是在處理客戶投訴方面，讓客戶關(guān)系管理成為自己的好幫手、企業(yè)發(fā)展的好助手。 深圳招商房地產(chǎn)在這方面做得比較好，他們組織客戶關(guān)系管理項(xiàng)目小組，監(jiān)督著整個(gè)企業(yè)的客戶關(guān)系 管理建設(shè)，從管理方面、業(yè)務(wù)方面和信息化方面多層次多渠道進(jìn)行監(jiān)督和審核，在借助外力的同時(shí)， 也在加緊修煉自己的內(nèi)功。 　　4、培訓(xùn)是企業(yè)成功實(shí)施客戶關(guān)系管理的基礎(chǔ)。培訓(xùn)是貫穿在整個(gè)過程中的，為了打破傳統(tǒng)觀念 ，要進(jìn)行理念培訓(xùn);為了建立客戶關(guān)系管理體系，要進(jìn)行客戶關(guān)系管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn);為了很好的實(shí)施 客戶關(guān)系管理，要進(jìn)行客戶關(guān)系管理操作培訓(xùn);為了讓客戶關(guān)系管理更好的在企業(yè)中升華，要持續(xù)不 斷的堅(jiān)持培訓(xùn)。在一些企業(yè)中，經(jīng)常聽到某某人員不理解客戶關(guān)系管理，某某人員不會使用客戶關(guān)系 管理，這都是培訓(xùn)不佳或沒有培訓(xùn)的結(jié)果。特別在房地產(chǎn)企業(yè)中，培訓(xùn)就尤其重要，從以前挖坑蓋房 ，到現(xiàn)在管理和信息化建設(shè)相結(jié)合的年代，時(shí)間之短，速度之快，人員的整體素質(zhì)的需要不斷的 學(xué)習(xí)和培訓(xùn)才能達(dá)到。 　　5、組織企業(yè)客戶關(guān)系管理管理評審，對于企業(yè)設(shè)立的目標(biāo)和體系實(shí)施的有效性要進(jìn)行定期評審 。結(jié)合企業(yè)的內(nèi)部審核結(jié)果，對體系的有效性進(jìn)行評估、改進(jìn)、，使客戶關(guān)系管理體系始終保持 良性的可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。